上海市房地产转让办法

　　第三十条　(违约责任)

　　房地产买卖、交换或者抵债的当事人一方违反转让合同约定的，应当向对方支付违约金;由于违约给对方造成损失的，应当依法进行赔偿。

　　违约金的数额应当在转让合同中约定：转让合同中未作约定，并且有下列情形之一的，按照规定的标准确定违约金。

　　(一)因房地产转让人的过错，未在约定的时间内交付房地产的，转让人向受让人支付的违约金为已经收取的转让价款按照中国人民银行公布的同期存款利率计算所得利息的两倍;

　　(二)因房地产受让人的过错，未在约定的时间内支付转让价款的，受让人向转让人支付的违约金为逾期支付的转让价款按照中国人民银行公布的同期存款利率计算所得利息的两倍。

　　第三十一条　(相关税费的缴纳)

　　房地产买卖、交换、赠与或者抵债的，转让当事人应当按照国家税收法律、法规的规定纳税;其中房地产买卖、交换或者抵债的，还应当向房地产交易管理机构缴纳交易手续费。

　　房地产转让的税、费按照转让当事人申报的转让价格计算;其中房地产交换的，按照申报的交换价格差额计算。但转让当事人申报的转让价格明显低于正常市场价格的，应当按照房地产评估价格计算税、费。

　　交易手续费的标准，由市物价部门会同市财政部门核定。

　　第三章　商品房预售

　　第三十二条　(预售条件)

　　商品房预售，应当符合下列条件：

　　(一)土地使用权以出让方式取得，已经支付全部的土地使用权出让金;

　　(二)土地使用权已经依法登记并取得房地产权证书;

　　(三)取得商品房的建设工程规划许可证;

　　(四)取得商品房的建设工程施工许可证;

　　(五)商品房建筑安装工程投资完成的工程量达到规定标准;

　　(六)已经确定商品房的竣工交付日期，并落实了市政、公用和公共建筑设施的配套建设计划;

　　(七)已经与本市从事房地产项目资金监管的专业机构(以下简称监管机构)签订预售款监管协议;

　　(八)已经制定房屋使用公约，并与物业管理企业订立了前期物业管理服务合同。

　　前款第五项的规定标准由市房地资源局拟订，报市人民政府批准后执行。

　　第三十三条　(预售的申请和审核)

　　房地产开发企业需预售商品房的，应当向市房地资源局或者区、县房地产管理部门提出申请，并提交证明符合本办法第三十二条规定的文件以及商品房的总平面图、分层平面图。

　　市房地资源局或者区、县房地产管理部门应当自受理预售申请之日起10日内完成审核。对符合预售条件的，发给商品房预售许可证;对不符合预售条件的，作出不准预售的决定，并书面通知申请人。

　　经审核准予预售商品房的，预售许可证签发的日期为准予预售的日期。

　　第三十四条　(预售商品房的广告宣传)

　　房地产开发企业取得商品房预售许可证后，方可进行预售商品房的广告宣传。

　　预售商品房的广告必须载明商品房预售许可证的批准文号。

　　第三十五条　(预售合同的订立)

　　房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证，与预购人订立预售合同。

　　预售合同应当载明本办法第十六条第二款所列的内容。

　　第三十六条　(预售合同的登记备案)

　　房地产开发企业和预购人应当在预售合同生效后，将其送交房地产交易管理机构，对不符合规定条件或者手续的，房地产交易管理机构应当在5日内书面通知当事人;对符合规定条件和手续的，房地产交易管理机构应当将预售合同移交房地产登记机构，由房地产登记机构按照《上海市房地产登记条例》的规定登记备案。

　　预售合同的登记备案应当在房地产交易管理机构向房地产登记机构移交预售合同之日起5日内完成，并由房地产交易管理机构书面通知当事人领取经登记备案的预售合同。

　　第三十七条　(预售款的收取)

　　房地产开发企业应当根据商品房建设工程的进度，分期收取商品房预售款。但预售合同另有约定的，从其约定。

　　第三十八条　(预售款的监管)

　　房地产开发企业收取的商品房预售款，应当委托监管机构监管，专项用于所预售的商品房的建设。

　　监管机构对预售款监管不当，给预购人造成损失的，应当承担连带责任。

　　第三十九条　(预售商品房的建筑设计变更)

　　已经预售的商品房，房地产开发企业不得擅自变更其建筑设计;确需变更的，应当在征得预购人同意并报规划管理部门审核批准后，与预购人订立预售合同的变更协议。

　　未征得预购人同意，房地产开发企业变更预售商品房的建筑设计的，预购人有权解除预售合同，并由房地产开发企业承担违约责任。

　　第四十条　(预售商品房的转让)

　　预售合同登记备案后，预购人需转让预售的商品房的，应当按照下列规定办理：

　　(一)尚未付清预售商品房总价款的，预购人应当在征得房地产开发企业同意后，与受让人订立预售商品房转让的合同;

　　(二)已经付清预售商品房总价款的，预购人可以与受让人订立预售商品房转让的合同，并书面通知房地产开发企业。

　　预售的商品房转让时，预售合同载明的权利，义务随之转移。

　　第四十一条　(预售商品房转让合同的登记备案)

　　预售商品房转让的当事人双方应当在预售商品房转让的合同生效后，按照本办法第三十六条的规定办理转让合同的登记备案手续。

　　第四十二条　(预售商品房转让后的再转让)

　　预售的商品房转让后再转让的，应当按照本办法第四十条、第四十一条的规定，订立再转让的合同并办理登记备案手续。

　　第四十三条　(预售商品房的过户手续)

　　预售商品房的房地产开发企业应当在依法办理新建商品房所有权登记并取得房地产权证书后，与受让人按照本办法第十八条的规定办理过户手续。

　　第四十四条　(预售商品房交付时建筑面积增减的处理)

　　预售商品房交付时，其建筑面积与预售合同的约定出现增减的，应当按照下列规定处理：

　　(一)因按照本办法第二十七条第二款规定分摊房屋共用部位的建筑面积或者因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变。

　　(二)因预售商品房的建筑设计变更而造成建筑面积增减的，按照本办法第三十九条的规定处理。

　　(三)除本条第(一)项、第(二)项所列的情形外，建筑面积超过预售合同约定的，受让人可以不承担增加建筑面积部分的价款;建筑面积不足预售合同约定的，房地产开发企业应当将减少建筑面积部分的价款退还受让人。但预售合同另有约定的，从其约定。

　　第四章　房屋建设工程转让

　　第四十五条　(房屋建设工程转让的条件)

　　房屋建设工程转让，应当符合下列条件：

　　(一)土地使用权以出让方式取得，已经支付全部的土地使用权出让金;

　　(二)土地使用权已经依法登记并取得房地产权证书;

　　(三)取得建设工程规划许可证;

　　(四)取得建设工程施工许可证;

　　(五)房屋建设的开发投资总额已经完成25%以上。

　　第四十六条　(房屋建设工程转让的申请和审核)

　　房屋建设工程需转让的，转让人应当向市房地资源局或者区、县房地产管理部门提出申请，并提交证明符合本办法第四十五条规定的文件。

　　市房地资源局或者区、县房地产管理部门应当自受理转让申请之日起10日内完成审核。对符合转让条件的，发给书面批准文件;对不符合转让条件的，作出不准转让的决定，并书面通知申请人。

　　第四十七条　(房屋建设工程转让合同的签订)

　　房屋建设工程转让时，转让人应当向受让人出示房屋建设工程转让的书面批准文件，与受让人订立转让合同。

　　第四十八条　(房屋建设工程的过户手续)

　　房屋建设工程的转让当事人应当在转让合同生效后，按照本办法第十八条的规定办理过户手续。

　　第四十九条　(预售合同的解除或者继续履行)

　　房屋建设工程转让前已经按照本办法第三章的规定预售商品房的，房屋建设工程转让人应当将房屋建设工程转让的情况书面通知商品房预购人。商品房预购人有权在接到书面通知之日起30日内要求解除商品房预售合同。

　　商品房预购人未按照前款规定要求解除商品房预售合同的，应当由房屋建设工程受让人继续履行商品房预售合同。

　　第五章　法律责任

　　第五十条　(行政处罚)

　　对违反本办法的行为，由市房地资源局或者区、县房地产管理部门按照下列规定予以处罚：

　　(一)违反本办法第十条规定，非法转让土地使用权的，没收违法所得，并可以处违法所得50%以下的罚款;

　　(二)违反本办法第十二条第一款规定，未依法办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金的，责令其改正，没收违法所得，并可以处违法所得一倍以下的罚款;

　　(三)违反本办法第十三条规定，非法转让集体所有土地上建成的房屋的，责令其改正，没收违法所得，并可以处违法所得50%以下的罚款;

　　(四)违反本办法第三十三条规定，未取得预售许可证预售商品房的，责令其停止预售，没收违法所得，并可以处违法所得一倍以上三倍以下的罚款;

　　(五)违反本办法第四十六条规定，未取得书面批准文件转让房屋建设工程的，没收违法所得，并可以处违法所得50%以下的罚款。

　　对违反本办法中有关规划管理、广告管理和价格管理规定的行为，分别由规划、工商和物价部门按照相关法律、法规、规章的规定予以处罚。

　　第五十一条　(涂改、伪造有关证明或者文件的处理)

　　涂改、伪造商品房预售许可证或者房屋建设工程转让的书面批准文件的，由市房地资源局或者区、县房地产管理部门依法没收涂改、伪造的许可证或者批准文件，并移送司法机关依法处理。

　　第五十二条　(处罚程序)

　　市房地资源局或者区、县房地产管理部门依照本办法作出行政处罚，应当向当事人出具行政处罚决定书。收缴罚没款，应当出具市财政部门统一印制的罚没财物收据。

　　罚没款收入按照规定上缴国库。

　　第五十三条　(复议和诉讼)

　　当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的，可以依照《中华人民共和国行政复议法》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。

　　当事人在法定期限内不申请复议、不提起诉讼，又不履行具体行政行为的，作出具体行政行为的部门可以依照《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请人民法院强制执行。

　　第五十四条　(对房地产管理人员的处理)

　　房地产管理部门或者房地产交易管理机构的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

　　第六章　附则

　　第五十五条　(国有房地产转让的特别规定)

　　国有房地产的转让，应当同时按照国有资产转让的法规、规章执行。

　　第五十六条　(房改范围的房地产转让的特别规定)

　　公有住宅出售和已售公有住宅的转让，应当同时按照市人民政府的有关规定执行。

　　第五十七条　(应用解释部门)

　　本办法的具体应用问题，由市房地资源局负责解释。

　　第五十八条　(施行日期和废止事项)

　　本办法自1997年6月1日起施行。上海市人民政府1987年11月29日发布的《上海市土地使用权有偿转让办法》同时废止。

　　上海市人民政府

　　2000-09-20