上海市房产面积测算规范(全文)解读

　　2. 2 (建筑面积计算细则)

　　2.2.1单层、多层房屋

　　单层房屋按一层计算建筑面积。多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

　　2.2.2夹层、插层、技术层

　　房屋内的夹层、插层、技术层及其井道和连通的楼梯、电梯井等层高在2.20米以上的部位按其围护结构水平外围计算建筑面积。

　　2.2.3地下室、半地下室

　　(1)层高在2.20米以上的地下室、半地下室及其相应出入口，按其外墙(不包括防潮层及保护墙)水平外围计算建筑面积。

　　(2)与室内连通的有透明结构顶盖的地下室采光井，按其围护结构水平外围计算建筑面积;与室内不连通的有透明结构顶盖的地下室采光井及露天的地下室采光井不计建筑面积。见图2.2.7

　　2.2.4突出屋面的建筑

　　(1)房屋天面上属永久性建筑(如：楼梯间、水箱间、电梯机房、设备用房等)，层高在2.20米以上的，按其外围水平面积计算。

　　(2)突出屋面的电梯机房，当其下方设有缓冲层时，若缓冲层向天面开门且层高在2.20米以上的，缓冲层应计算建筑面积;若缓冲层不开门的，则不计建筑面积。

　　(3)房屋天面上有盖和围护结构的景观或装饰性建筑(如：亭、阁、塔、装饰柱廊及其他装饰性架空部位等)不计建筑面积。

　　2.2.5穿过房屋的通道

　　穿过房屋的通道，按一层计算建筑面积。

　　2.2.6跨层部位、上空部位

　　房屋内层高跨越两个以上自然层的建筑空间(如：门厅、大厅等)，按其所在层计算一层建筑面积，在其上部被跨楼层内形成的上空部位按周边围护结构外围不计建筑面积。上空周边的走廊、回廊及室内阳台(层高≥2.2M)按其围护结构水平外围计算建筑面积。见图2.2.8

　　2.2.7井道

　　(1)房屋中的井道(如：电梯井、提物井、垃圾道、管道井、通风井、烟道等)按其穿越的房屋自然层(层高≥2.2M)计算建筑面积。见图2.2.9

　　(2)观光梯透明结构封闭围护的梯井及不封闭围护结构围护的梯井，按其穿越的房屋自然层(层高≥2.2M)计算建筑面积。无围护梯井的观光梯不计建筑面积。见图2.2.10

　　(3)房屋中的井道(包括观光梯井)在仅穿越跨层部位的部分，按一层计算建筑面积。见图2.2.9

　　(4)房屋井道的坑底高于房屋最下层地坪，坑底至坑上一层层高小于2.2米的，最下层的井道不计建筑面积。见图2.2.9

　　2.2.8阳台

　　(1)全封闭的阳台按其围护结构水平外围计算建筑面积。

　　(2)不封闭的阳台(如：凸阳台、凹阳台、凹凸阳台、有柱阳台等)按其围护结构外围水平投影一半计算建筑面积。见图2.2.11

　　图2.2.11

　　不封闭阳台应具有上盖，上盖高度应≥2.2米且≤2个自然层。当上盖满遮阳台时，则其下不封闭阳台按其围护结构外围水平投影一半计算建筑面积;当上盖前沿遮盖阳台前护栏而其侧沿未遮盖阳台侧护栏时，则其下不封闭阳台按上盖侧沿与阳台前护栏外围合围的水平投影一半计算建筑面积;当上盖前沿未遮盖阳台前护栏时，则其下不封闭阳台不计建筑面积;水平投影为“凸”形的不封闭阳台，若其上盖前沿未遮蔽阳台“凸”形前部护栏但遮蔽“凸”形后部护栏的，则其下不封闭阳台按“凸”形后部分护栏外围水平投影一半计算建筑面积。无上盖或上盖高度不符规定的不封闭阳台不计建筑面积。见图2.2.12

　　图2.2.12

　　(3)底层不封闭阳台符合有护栏、上部2层以内有满遮本阳台的不封闭阳台的，按其围护结构外围水平投影一半计算建筑面积。坐于下部房屋屋面平台上的不封闭阳台(简称屋面阳台)参照底层不封闭阳台计算建筑面积。见图2.2.13、

　　图2.2.13

　　底层不封闭阳台、屋面阳台计算建筑面积的，其护栏中允许开一个出口，阳台横向护栏中开有出口的应余留部分护栏。见图2.2.14

　　底层不封闭阳台、屋面阳台两侧有竖直围护结构(如柱、墙)、上盖满遮及护栏围闭的，不论其上部有无类似阳台，按其围护结构外围水平投影一半计算建筑面积。见图2.2.15

　　(4)不封闭阳台向房屋内延伸，形成部分悬空部分坐于下层屋顶的阳台，若阳台内延的屋顶部分两侧由竖直围护结构(如墙、柱)围护或符合屋面阳台建筑面积计算规则的，则整个阳台按不封闭阳台标准计算建筑面积，否则整个阳台不计建筑面积;不封闭阳台横向延伸坐于下层屋顶上，形成部分悬空部分坐于下层屋顶的阳台，悬空部分的按不封闭阳台标准计算建筑面积，坐于下层屋顶的部分按屋面阳台标准计算建筑面积。见图2.2.16